Se non paghi 18 rate del mutuo la casa passa alla banca

Il consiglio dei ministri ha approvato definitivamente il c.d. "decreto mutui", che recepisce una direttiva Ue del 2014, che prevede la possibilità per le banche, in caso di inadempimento del mutuatario,  di vendere direttamente l' immobile oggetto di ipoteca,  evitando di passare dalle lunghe procedure delle aste giudiziarie.

In pratica, le banche da oggi in poi, potranno entrare direttamente in possesso della casa ipotecata  dopo il mancato pagamento,  da parte del mutuatario, di 18 rate di mutuo, anche non consecutive.

Importante: il pignoramento immediato da parte della banca non ha effetto retroattivo, pertanto  le nuove norme non valgono per i vecchi finanziamenti.

Banca e cliente possono dunque concordare di inserire nel contratto di mutuo la cosiddetta clausola di inadempimento che prevede la vendita diretta della casa, senza bisogno di passare dall’asta immobiliare nel caso di mancato pagamento della rate del mutuo; la suddetta clausola sarà comunque facoltativa e nel caso si scegliesse di inserirla, a tutela del cliente,  è prevista l’assistenza obbligatoria di un consulente.

Altresì, nel decreto è stato previsto, a tutela del consumatore in difficoltà a pagare le rate del mutuo, che “Le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo”.

Mi permetto di fare una breve osservazione a riguardo.

Di primo acchito, su questo decreto mutui, mi è parso di vedere celato il patto commissorio, il quale risulta espressamente vietato dall'art. 2744 c.c.,  secondo cui sono vietate le pattuizioni in cui, in caso di inadempimento del credito garantito, si conviene che la cosa data in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore (in pratica, non è questa la peculiarità del decreto?).  

Ebbene, per rientrare nei confini della legalità, il decreto lo si è fatto rientrare nella versione ammessa del "patto marciano, attraverso il quale si consente al creditore di soddisfarsi, in ipotesi di inadempimento, sulla cosa stessa sia con le modalità della vendita forzata che mediante assegnazione a prezzo di stima; in quest'ultimo caso il creditore farà proprio il bene, ma dovrà versare al debitore l'eventuale differenza tra valore del credito e valore stimato".

Nel caso de quo, infatti la banca può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora dovuto dal cliente inadempiente ed è obbligata a restituire al consumatore l'eventuale eccedenza.

Peculiarità importante da evidenziare è che, il debito nei confronti della banca sarà comunque estinto anche se il valore dell'immobile fosse inferiore all'ipoteca residua.